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划拨用地评估路径选择

划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。划拨土地的主要特点是“无偿、无限期”,用地者只须缴纳补偿、安置等费用后,便获得该土地使用权,无须缴纳土地出让金。与同等年限内的出让土地比较,划拨土地的使用价值并无不同,唯一区别是“处分”权益受限。由于组成土地使用权益的权利束难以量化,长期以来,土地估价师对如何评估划拨土地使用权普遍感觉棘手。

划拨土地使用权评估,受系列政策演变影响而难以开展。


回顾划拨土地权益的形成过程,可大致把握其评估方向脉络。雷速体育1990年《城镇土地使用权出让转让暂行条例》第47条对划拨土地的处理规定主要还是以无偿收回为主,1999年11月《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》要求“明确土地权益,显化土地资产”。


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划拨土地评估技术路线的确定与明确显化权益过程同步,1992年出台的《划拨土地使用权管理办法》对划拨土地补办手续中的土地出让金的设立最低控制标准,即“按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%”,这是一种直接定价方式,虽然当时还未明确划拨土地价格与出让土地价格的关系,但大多估价师都认为该规定的潜台词就是划拨土地使用权价格不高于标定地价的60%。


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2002年实施的《城镇土地估价规程》中提出“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”,确立了出让土地与划拨土地权益价格组成关系。2006年出台的《协议出让国有土地使用权规范》,强化了划拨土地转为出让时必须按市场水平确定出让金的思路,并对基本公式进行了规定:应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。


上述政策演变过程,确定了划拨土地评估基本技术路线,一是可用取得成本和开发成本直接估算,二是按照划拨价格加出让金等于出让市场价格的公式推算。


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可在《城镇土地估价规程》大框架下,适当选择方法开展划拨用地评估。


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首先考虑的是直接成本法。划拨土地使用权人在取得土地时,支付了取得费用和开发费用,其支付的代价即为他的权益,理应获得后期相应增值收益。评估时点的土地取得成本和开发费用,相对来说已经包含了时间增值,可以直接视为划拨土地使用权权益价格。需要强调的是,此时的取得成本为当地一般客观成本,而不是待评估宗地的实际征地成本。


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方法思路如下:选择待估宗地相同或相似区域的多个划拨经济适用住房用地,通过市场案例估算其总价值(用公租房案例时,先运用收益法估算),用剩余法剥离出划拨住宅用地价格,并以该区片基准地价为依据,进行不同用途间的修正,得到与待估宗地同用途的多个划拨价格案例,此时可再运用一次市场比较法得到待估宗地价格。对远郊区待估宗地的修正可采用上述直接成本法相似办法处理。


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